בעבר משכנתאות היו פשוטות ותר יחסית בהשוואה לתמהיל שמוצע לכם כיום בבנקים. מצד שני, גם הסכומים עצמם היו סבירים יותר יחסית להכנסה החודשית, וגם ההון העצמי הנדרש לא היה גבוה מאוד כמו היום. כשמשכנתאות נלקחות היום בגובה עד 70%-75% מערך הנכס יש יותר אפשרויות להרכבת משכנתא מכמה מסלולים, למרות שרוב הלווים מתרכזים בשלושה מסלולים עיקריים. חלקם מחויבים על פי חוק כדי להקטין את הסיכונים שלכם בלקיחת חלקי משכנתא שנתונים יותר מדי לתנודות של המדד או הריבית או כל משתנה אחר שמשפיע על המשכנתא.
חשיבות הייעוץ המקצועי לפני לקיחת משכנתא
כדי להבין כמה אתם עומדים להחזיר בכל חודש לא מספיק לדעת מהו הסכום הכולל של המשכנתא שלוקחים משום שמתברר שבכל מסלול הקצב של ההחזר וגובה ההחזר שונים, וכדי להבין זאת מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתא מקצועי שיכול לפרש לכם את המספרים ולהרכיב לכם תמהיל של החזרים שתוכלו לעמוד בו. כדי לדעת מהו גובה החזר המשכנתא שאתם יכולים לעמוד בו עליכם להבין איפה אתם עומדים מבחינה תקציבית, ערך הדירה, הוצאות נלוות ועלויות שטרם חשבתם עליהן מהן ההתחייבויות הנוספות וצפי ההכנסות שלכם בשנים הקרובות. רק לאחר שיושבים ומחשבים את גובה החזר המשכנתא וובודקים כל נתון ונתון יכולים להתחיל להתייחס למסלולים השונים של המשכנתא ולבחור את המסלולים הנכונים.
תמהיל המסלולים והשפעתם על גובה ההחזרים
משכנתא נלקחת על פי לוחות סילוקין ועל פי מסלולי שחלקם צמודים למדד או לא, בריבית משתנה או קבועה וכולם כפופים לעליות ולירידות במשתנים אלה במשך השנים. כמו כן, קחו החשבון גם חישובים הכרחיים של הפרשי הצמדות, עמלות 
וקנסות פירעונות מקודמים או מחזור משכנתא אחת לכמה שנים, כפי שמומחים ממליצים היום כדי להימנע מהתקבעות במסלול שעלול להתגלות כלא אטרקטיבי במיוחד עם הזמן. מכיוון שתקופת ההחזר נעה בדרך כלל בין 20-25 שנה ואולי אף יותר אצל זוגות צעירים מאוד, יש לדעת גם כי ככל שתקופת ההחזר מתארכת כך גם גדל הסכום שאותו אתם מחזירים לבנקים.
מהי יכולת ההחזר האמיתית שלכם?
לכל אחד יש תכניות להתקדמות בעבודה וצפי שכר והגדלת המשפחה לשנים הבאות ולכן זה קריטי כדי להבין כמה כסף יישאר לכם פנוי למחיה ומהו גובה ההחזר שתוכלו לעמוד בו. את כל האפשרויות והמשחק ביניהן יוכל יועץ משכנתאות להסביר לכם ולשבת על כל החישובים והנתונים משום שבכל הכבוד למחשבוני משכנתא הם עדיין אינם יכולים לתת לכם תשובות מהמינות מבלי להוסיף לכך עוד משתנים.
הריבית והקרן מרכיבות מסלולים נוספים
לפי לוחות מסוימים אתם יכולים להוזיל עלויות אם תוכלו לקחת מסלולים שמחלקים אחרת את הנטל בין החזר הקרן והריבית, כך שהמסלול הכדאי לכם יהיה בעדיפות ראשונה למרות שהבנק בוודאי לא יאהב זאת. מתברר שלמרות מה שמציגים בפניכם אוטומטית עדיין יש מקום להשפיע על ההחזרים כך שההחזרים יהיו קטנים ממה שהבנק היה מחשב לכם אילו היה מציע לכם אותם מבלי להזכיר נוספים, יצירתיים יותר. את כל זה יש לעשות כמובן בצמוד לחישובים מדוקדקים של החישובים החודשיים לפי הצפי של המדד והריבית במשק, ולנסות להבין מהו התרחיש הטוב והגרוע ביותר עבורכם. את זה, כמובן, ייתן לכם רק יועץ משכנתאות בלתי תלוי שעובד בשבילכם.